A cura di TH Real Estate
Nel settore immobiliare, l’home-country bias – la tendenza a limitare l’esposizione al solo mercato di provenienza – può incrementare il rischio, soprattutto nelle fasi di mercato più complesse.
Un approccio globale, che comprenda i mercati sviluppati e quelli in rapida crescita dell’Asia Pacifico, può migliorare la diversificazione del portafoglio, dal momento che i mercati immobiliari non si muovono in sincronia perfetta
Negli 11 anni compresi tra il 2007 e il 2017, la redditività, la scarsa volatilità e le basse correlazioni hanno reso interessanti i rendimenti dell’immobiliare globale rispetto alle azioni, alle obbligazioni e ai REIT quotati.
Un rischio che molti investitori ignorano
Gli investitori immobiliari spesso mostrano il cosiddetto “home-country bias”, investendo principalmente nei mercati domestici con i quali hanno maggiore familiarità. Limitare l’esposizione a un singolo mercato, perfino uno di grandi dimensioni come quello statunitense, può pregiudicare la diversificazione e comportare rischi aggiuntivi. Durante la crisi finanziaria globale del 2008-2009, ad esempio, il settore immobiliare privato USA ha evidenziato una contrazione molto più ampia rispetto a Europa, Australia e Giappone. Il mercato statunitense è sceso del 22% rispetto a un calo del 2% in Australia, dell’8% in Giappone e a un incremento del 5% in Germania.1
Un maggiore potenziale di crescita fuori dagli USA
Un approccio globale al settore immobiliare privato può offrire significativi vantaggi: esposizione a mercati più ampi con maggiori opportunità di investimento, tassi di crescita più alti e diversificazione, perché i mercati dei vari paesi e delle varie regioni non si muovono in sincronia. Il mercato immobiliare istituzionale di USA e Canada ha un valore pari a $2.900 miliardi, meno della metà del mercato globale ($7.100mld). Il valore dei mercati dell’Europa e dell’Asia Pacifico, combinati, si attesta intorno ai $4.200 miliardi e supera del 40% quello del Nord America.
La diversificazione globale è importante, perché i mercati immobiliari nei vari paesi e nelle varie regioni evolvono in maniera diversa. Il loro andamento riflette le differenze nelle tendenze demografiche, nei tassi di crescita, nella maturità dei mercati e nella fase del ciclo immobiliare. Gli investitori dovrebbero inoltre valutare un’esposizione a regioni in cui la crescita economica più rapida potrà creare in futuro migliori opportunità, piuttosto che puntare unicamente ai mercati sviluppati sulla base del loro andamento storico.
L’economia cresce più rapidamente nell’Asia Pacifico
L’economia dell’Asia Pacifico, ad esempio, sta crescendo a un ritmo più che doppio rispetto a quello degli USA e dell’Europa, con una crescita annuale prevista tra il 2017 e il 2026 pari al 4,8%, rispetto all’1,8% negli USA e all’1,7% in Europa. Di fatto, entro il 2026 l’economia dell’Asia Pacifico dovrebbe crescere di oltre il 50% rispetto al 16% di Europa e Stati Uniti. La regione comprende i mercati immobiliari più maturi di Australia, Giappone e Singapore, oltre ad alcune città in rapida crescita in Cina, India e nel Sudest Asiatico.
I benefici storici della diversificazione
Come asset class distinta, l’immobiliare privato globale offre numerosi benefici legati alla diversificazione, come dimostra la ridotta correlazione rispetto alle azioni e alle obbligazioni globali, rispettivamente pari a 0,24 e -0,28.
La redditività dell’immobiliare traina la performance
La redditività del settore immobiliare privato globale e la volatilità ridotta rendono questa asset class un’interessante integrazione, rispetto ad un portafoglio di sole azioni e obbligazioni. I rendimenti sono stati più elevati e più stabili rispetto alle altre asset class, perché dipendono da contratti di locazione a lungo termine che coprono periodi tra i 3 e i 15 anni, a seconda del mercato e del settore. Contratti di locazione distribuiti su diversi orizzonti temporali aiutano a ridurre l’impatto dei cicli economici sul reddito, che rimane relativamente stabile anche nei periodi di crisi. La Fig. 4 mostra come i rendimenti derivanti dal reddito nel settore immobiliare privato e nei REIT quotati si siano alzati e stabilizzati nel tempo, rispetto ai rendimenti azionari e obbligazionari. Ad esempio, nel periodo di 11 anni compreso tra il 2007 e il 2017, lo spread di rendimento dell’immobiliare privato globale rispetto ai titoli di stato e alle azioni è stato in media rispettivamente pari a 3,6 e 2,8 punti percentuali.
Lo spread nei rendimenti ha contribuito a rendere il real estate privato globale interessante rispetto alle azioni e alle obbligazioni (Fig. 5). Di recente, in particolare, il vantaggio di rendimento dell’immobiliare è aumentato perché i rendimenti obbligazionari globali sono calati più rapidamente, rendendo l’immobiliare un’alternativa interessante alle obbligazioni in un contesto di scarsi rendimenti.
Un confronto tra l’immobiliare privato e i REIT quotati
Gli investitori possono ottenere un’esposizione globale attraverso due distinte categorie che presentano caratteristiche d’investimento diverse: l’immobiliare privato e i REIT quotati. L’immobiliare privato – un’asset class distinta dalle azioni e dalle obbligazioni – implica la proprietà diretta di immobili con elevati standard qualitativi in quattro settori principali: uffici, appartamenti, retail e logistica.3 I REIT quotati, che rappresentano una categoria di titoli azionari, sono emessi da società che possiedono e gestiscono gruppi di immobili.
Nel caso del real estate privato la volatilità risulta minore, in parte grazie al fatto che si tratta di un’asset class negoziata con scarsa frequenza, con prezzi determinati attraverso valutazioni periodiche. Ne consegue che i rendimenti del real estate privato riflettono i fondamentali del mercato immobiliare in maniera più precisa. Per contro, i REIT quotati si possono negoziare a premio o a sconto considerevole rispetto al valore degli immobili sottostanti, in funzione del sentiment del mercato azionario più ampio e dei flussi di investimento. I REIT quotati possono rappresentare un interessante investimento complementare, offrendo liquidità per i ribilanciamenti del portafoglio a compensazione dell’illiquidità dell’immobiliare privato.
Una copertura di mercato più ampia e diversificata
Nell’ottica della copertura globale, il mercato immobiliare privato ha dimensioni quattro volte superiori in termini di entità rispetto al mercato dei REIT quotati globali ($1.700mld4) e ha una copertura vasta nei mercati sviluppati. Per contro, i REIT quotati sono concentrati negli USA, che rappresentano $1.100mld o quasi due terzi del mercato globale. Gli investitori che cercano un’esposizione globale equivalente, in termini di ampiezza e diversificazione, al mercato statunitense dei REIT quotati possono farlo accedendo ai mercati del real estate privato più maturi.
Conclusione
L’immobiliare privato globale offre vantaggi interessanti per diversificare i portafogli, tra cui un track record di rendimenti positivi, volatilità ridotta e basse correlazioni, rispetto ad azioni, obbligazioni e REIT quotati.
