Immobiliare, Nomisma: scenari depressivi per il prossimo biennio

Lo stop generale del Paese determinato dalle misure per il contenimento dell’epidemia di coronaviris provocheranno un generale impoverimento. Un ruolo decisivo è chiamato a svolgerlo la finanza, che dovrà necessariamente esercitare un sostegno a una domanda di credito inevitabilmente più fragile. È quanto prevede Nomisma, che ha presentato (in streaming) il suo Osservatorio 2020 sul mercato immobiliare, i cui contenuti sono sintestizzati dal sito specializzato Idealista.it.

Il mercato immobiliare italiano fino al 2019

Secondol’AD di Nomisma, Luca Dondi, le intenzioni di acquisto di una casa entro i 12 mesi nel 2019 erano tali da poter addirittura quadruplicare le dimensioni del mercato, pur con una dipendenza forte dal credito bancario. Credito che era comunque sostenuto dal calo dei tassi e dal conseguente impulso per surroghe e sostituzioni dei mutui ma anche per nuovi contratti che rendevano meno costoso l’indebitamento. Altro elemento di ottimismo era quello del calo delle sofferenze bancarie.

“Se da un lato i dati mostrano un calo del totale delle erogazioni di mutui – spiega Dondi – è anche vero che questo non ha inficiato le compravendite, sostenute da mutui in misura minore ma salite dalle 579 mila del 2019 a 604 mila. Questo anche grazie alla dinamica dei prezzi che comunque accennaano ad avviarsi su un percorso di ripresa con Milano a fare da apripista, con i contesti urbani più dinamici verso una risalita e con i centri intermedi pronti a seguire lo stesso trend. Ripresa che era visibile anche da parametri quali i tempi di permanenza sul mercato in calo”.

Discorso che valeva più per il residenziale, precisa Dondi, mentre per il non residenziale Milano era davvero sola sulla via della ripresa, anche se il segmento corporate con gli investimenti, con prevalenza di quelli stranieri, era invece vivace ovunque da circa cinque anni. Lo scorso anno gli investimenti sono ammontati a oltre 12 miliardi incidendo per circa il 4% sul totale europeo.

Le variabili del rallentamento nel 2020

All’inizio del 2020 si era preparati a un rallentamento nell’economia in genere, spiega Elena Molignoni, responsabile area immobiliare Nomisma.La crescita nell’ultimo trimestre 2019 era stata molto contenuta, il gap tra grandi centri e città intermedie si faceva importante e si basava sempre più non solo sulle variabili economiche come prezzi e disponibilità di spesa ma anche sul contesto urbano e sull’attrattività, sempre più determinanti per le scelte d’acquisto. Il clima di fiducia degli agenti immobiliari risultava in calo, e tra i fondamentali che guidano le intenzioni di acquisto il rapporto prezzo/reddito familiare cala rispetto alla media di lungo periodo mentre il rapporto con i canoni si allinea a tale media.

Coronavirus, le previsioni Nomisma per l’immobiliare italiano

Senza dubbio l’immobiliare pagherà un tributo pesantissimo “nonostante la capacità di resistenza al deterioramento dell’economia dimostrata dal comparto prima della devastante ondata virale”. Nomisma ipotizza due scenari recessivi, uno “soft” e uno “hard”.

Nello scenario meno negativo le previsioni di Nomisma relativamente al segmento corporate sono per un arretramento cumulato a chiusura del  prossimo triennio di 278mila transazioni residenziali (di cui 48.400 nel 2020) e 9,4 miliardi di euro di capitali investiti (di cui 2,6 miliardi nel 2020); nell’ipotesi più pessimistica il tracollo ammonterebbe a ben 587mila unità (di cui 118.800 nel 2020) e 18,3 miliardi di euro di capitali investiti (di cui 5,8 miliardi nel 2020). Riguardo al settore residenziale Nomisma prevede nei prossimi anni una perdita tra i 54,5 e i 113 miliardi di euro di fatturato (nel 2020 è compresa tra i 9,2 e i 22,1 miliardi di euro). Con riferimento ai prezzi, la società bolognese stima flessioni medie comprese tra -1,3% e – 4% nel biennio 2020-2021. Per il 2022 Nomisma stima una flessione dei valori in timida attenuazione.

Uno dei fattori che rallenterà il recupero sarà la già più volte richiamata inefficienza dei valori immobiliari incapaci ad adattarsi alle mutate condizioni di contesto. La troppo decantata resilienza rischierà di rivelarsi, ancora una volta, un fattore di salvaguardia solo apparente. Si dovrà inoltre considerarela futura propensione delle famiglie che daranno priorità all’incremento delle riserve di risparmio in modo da “accrescere la liquidità per cautelarsi nei confronti di ulteriori rovesci economici”.

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