A cura di Ubs AM, Global Real Estate
Grazie ai bassi tassi di interesse e all’aumento della volatilità dei mercati finanziari, la propensione verso l’immobiliare e la sua capacità di offrire flussi di reddito stabili è in rapida crescita. Nella maggior parte dei mercati globali la prassi è quella di investire prima nel mercato nazionale, per poi considerare le opportunità all’estero. Questo non significa che gli investimenti nell’immobiliare siano esclusivamente nazionali, ma la maggior parte degli investitori si è orientata principalmente verso il proprio Paese. I mercati immobiliari mondiali possono essere alquanto diversi tra loro e soggetti a rischi e prassi locali differenti. Considerando che le competenze degli investitori riguarda perlopiù il mercato locale, questo ha creato un deterrente per coloro che desiderano investire in mercati esteri (oltre il semplice rischio di cambio e le questioni fiscali).
Non è facile trovare dati riguardanti l’allocazione geografica degli investimenti immobiliari, tuttavia un rapporto pubblicato nel 2012 da INREV (Investor Universe Comparison Study, novembre 2012) ha confermato la preferenza per gli investimenti nell’immobiliare nazionale nella maggior parte degli investitori europei. I dati forniti da INREV indicavano che gli investitori olandesi erano gli unici a mostrare un’allocazione prevalente nell’immobiliare estero, in parte a causa delle dimensioni relativamente ridotte del mercato nazionale. Gli investitori tedeschi erano al secondo posto con circa un terzo della loro allocazione immobiliare al di fuori del Paese. Il resto degli investitori mostrava una ridotta allocazione internazionale (al di sotto del 20%). Gli investitori italiani, in particolare, rappresentavano un caso estremo, con un’allocazione immobiliare internazionale quasi nulla.
Un rapporto più recente pubblicato da Covip, la commissione di vigilanza italiana sui fondi pensione, ha fornito una descrizione precisa e dettagliata dell’allocazione geografica dei fondi pensione privati italiani in tutte le categorie di investimento, tra cui l’immobiliare. Ovviamente categorie quali le obbligazioni (in particolare quelle societarie) e le azioni mostrano un’allocazione geografica ampiamente diversificata all’interno degli investimenti dei fondi pensione italiani. Per contro, il rapporto di Covip ha chiaramente confermato la predominanza dell’allocazione al mercato immobiliare nazionale. Il rapporto non copre l’altro gigante del settore istituzionale, ossia le assicurazioni, ma è estremamente probabile che in tale segmento i risultati siano simili.
Per capire fino in fondo la ragione di tale situazione estrema nell’allocazione agli investimenti immobiliari dei fondi pensione italiani è utile dare uno sguardo al passato I piani pensionistici privati più grandi e con una storia più lunga sono le Casse di previdenza, che sono i fondi pensione “di primo pilastro” per liberi professionisti (p. es. medici, avvocati, architetti, ecc.) istituiti negli anni Sessanta e privatizzati nel 1995. Prima della privatizzazione, le Casse erano obbligate a investire nel settore residenziale con scopi sociali. Dopo la loro privatizzazione hanno iniziato a costituire portafogli di immobili commerciali (principalmente uffici), di solito con un’ampia diversificazione nelle varie regioni del Paese. Nell’ultimo decennio hanno iniziato, invece, a investire nei fondi immobiliari italiani apportando portafogli esistenti (solitamente con lo scopo di smobilizzarli gradualmente) e investendo nuovi flussi di capitale (in particolare creando fondi immobiliari dedicati a una singola Cassa). Questo cambiamento è prossimo a essere finalizzato in quasi tutte le principali Casse e rappresenta una rivoluzione dal punto di vista organizzativo, poiché tali enti passano da una gestione quotidiana interna delle proprietà possedute a una gestione esterna affidata ad asset manager specializzati nel settore immobiliare. Oggi le Casse presentano ancora in media un’elevata esposizione all’immobiliare, che rappresenta circa il 27% del totale degli attivi in gestione. Tale esposizione dovrebbe comunque ridursi a seguito dell’aumento degli attivi totali in gestione e dei previsti smobilizzi di una parte del portafoglio italiano esistente (in particolare per quanto concerne gli attivi residenziali).
All’interno dei piani pensionistici che fanno riferimento al secondo pilastro, anche i fondi pre-esistenti, dedicati al personale aziendale (p. es. Unicredit, BNL / BNP Paribas) o a specifiche categorie di lavoratori (p. es. dirigenti d’azienda) hanno una lunga tradizione, ma si sono sviluppati principalmente dagli inizi degli anni Novanta. I fondi pre-esistenti stanno seguendo, su scala minore, la stessa direzione delle Casse per quanto concerne gli investimenti immobiliari. Anche l’esposizione media dei fondi pre-esistenti all’immobiliare è relativamente elevata (14% del totale degli attivi in gestione), tuttavia questa percentuale varia in maniera significativa da fondo a fondo, con alcuni dei fondi più grandi che non presentano alcuna esposizione all’immobiliare.
Gli altri piani pensionistici del secondo pilastro (fondi aperti e fondi negoziali, nonché piani pensionistici individuali) sono i più recenti e finora non hanno investito nell’immobiliare (con alcune eccezioni). Tra questi, i fondi negoziali sono i più grandi e sono dedicati a speciali categorie di lavoratori (settori di attività, sede geografica o gruppo di aziende). In generale sono stati istituiti alla fine degli anni Novanta in seguito ad accordi tra sindacati e associazioni aziendali. La normativa italiana impone ai fondi negoziali di investire non più del 20% degli attivi in gestione nell’immobiliare e solo attraverso fondi immobiliari caratterizzati da una pluralità di investitori (con una quota massima del 25% in un singolo fondo). Questa disposizione normativa, insieme alla mancanza di esperienza negli investimenti immobiliari rispetto ad altri piani pensionistici italiani più maturi, li spinge verso grandi fondi immobiliari con una pluralità di investitori. Tali requisiti non corrispondono alle caratteristiche del mercato dei fondi immobiliari italiani e i fondi negoziali potrebbero iniziare a cercare fondi domiciliati all’estero che risultano più facilmente commerciabili in Italia grazie alla Direttiva AIFM. I fondi di investimento alternativo (FIA) immobiliari esteri potrebbero inoltre offrire altre interessanti caratteristiche per i fondi negoziali quali la natura aperta non disponibili ai sensi delle normative italiane (il recente Decreto ministeriale n. 166 del 2 settembre 2014 fa unicamente riferimento ai FIA, indipendentemente dalla loro natura chiusa o aperta) nonché un calcolo più frequente del NAV, e potrebbero essere acquisiti sia direttamente sia attraverso mandati di gestione dedicati.
Il comune denominatore di tutti questi piani pensionistici è la rapida crescita. Anche durante la crisi finanziaria globale, il tasso di crescita dei piani pensionistici italiani è risultato ben al di sopra del 10% all’anno. Tale crescita è principalmente dovuta alle riforme delle leggi pensionistiche introdotte durante gli ultimi due decenni, che hanno comportato in diverse fasi il passaggio del sistema pensionistico italiano da un sistema retributivo a quello contributivo.
Inoltre vale la pena notare che l’allocazione a investimenti immobiliari esteri nel rapporto Covip del 2016 è più elevata di quella indicata nel rapporto INREV del 2012. A parte alcune differenze nel campione sottostante degli investitori esaminati, alcuni fondi pensione italiani hanno iniziato a investire capitale nei mercati immobiliari internazionali, in particolare nei mercati europei. Poiché ora i fondi pensione fanno più affidamento su asset manager esterni, stanno iniziando a fare leva sulla loro esperienza nei mercati internazionali. A ciò va aggiunto che la recente contrazione del mercato immobiliare italiano, dopo la crisi finanziaria globale, è servita da lezione e ha indotto gli investitori ad apprezzare la bassa correlazione tra il mercato nazionale e alcuni mercati immobiliari europei. In particolare, il mercato tedesco è risultato inversamente correlato al mercato italiano durante l’ultimo decennio: mentre l’immobiliare tedesco è stato considerato un porto sicuro durante la crisi economica e ha offerto solidi rendimenti, il mercato italiano ha affrontato molte difficoltà. Infine, investendo nei Paesi dell’Eurozona, i fondi pensione italiani hanno l’opportunità di far fronte facilmente alle loro passività, senza dover affrontare il rischio di cambio.
Gli investitori italiani hanno oggi l’opportunità di riposizionare la loro esposizione nei portafogli immobiliari. Per prima cosa potrebbero farlo investendo nuovi flussi di capitale all’estero e ribilanciando i loro portafogli. Ma, forse, una soluzione ancora più interessante è rappresentata dalla possibilità di disinvestire parte degli asset immobiliari Italiani è presenti nei loro portafogli, sfruttando i flussi di capitale internazionale che arrivano in Italia, e successivamente reinvestirli all’estero per ottenere nel lungo termine un livello più elevato di stabilità all’interno dei loro portafogli immobiliari. Tuttavia questo processo non è semplice.
Da un lato il capitale che arriva in Italia con strategie core e di lungo termine (che stanno spingendo i rendimenti prime dell’immobiliare verso livelli minimi senza precedenti in Italia) potrebbe essere interessato ad asset importanti che gli investitori italiani potrebbero non voler vendere a causa della loro elevata qualità o perché rappresentano gli attivi più importanti dei loro portafogli. Dall’altro lato il capitale più speculativo potrebbe essere interessato ad immobili secondari ma solo a condizione che vengano ottenuti significativi sconti. Infine potrebbe essere difficile reinvestire i proventi degli smobilizzi a causa della pressione politica che spinge a utilizzare i capitali disponibili nel Paese per supportare la ripresa dell’economia locale.
Tuttavia, nell’attuale contesto di bassi tassi di interesse, l’immobiliare potrebbe aiutare gli investitori istituzionali italiani a rendere le strategie di gestione degli attivi e dei passivi più sostenibili nel lungo termine. Inoltre, i mercati immobiliari internazionali potrebbero facilitare ulteriormente la situazione ampliando la gamma di opportunità di investimento e ottenendo una diversificazione più sicura. I recenti comportamenti dei grandi investitori istituzionali italiani, che stanno iniziando a investire in maniera significativa nei mercati europei, confermano questa tendenza ed è probabile che il loro esempio venga seguito prima o poi da molti altri investitori.
Questo porterebbe a un maggiore allineamento degli investitori italiani agli investitori di altri Paesi europei in termini di prassi d’investimento immobiliare e a un ingente quantità di capitale verso i mercati immobiliari internazionali. Continua a leggere su FinanzaOperativa Real&Personal.