Mutui e surroghe segnano la ripresa, ma occhio al recovery fund

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Il mercato dei mutui prosegue il suo trend positivo all’inizio di questo autunno 2020. Dopo una decisa contrazione dei flussi erogati durante i mesi di lockdown di marzo e aprile, il mercato dei mutui è tornato a crescere trainato dalle erogazioni con finalità surroga che hanno beneficiato di tassi di interesse a livelli di minimo storico. Il drop negativo sulle erogazioni causa Covid è quindi stato assorbito e sui primi sei mesi del 2020 Banca d’Italia ha rilevato una crescita complessiva dei nuovi flussi di mutui erogati pari a circa il +10%.

Gli indici Irs prossimi allo zero (oggi l’Irs a 20 anni è pari allo 0,05%) continuano a mantenere la domanda dinamica e quasi interamente polarizzata sui nuovi mutui a tasso fisso, che sui primi 9 mesi dell’anno hanno rappresentato circa il 95% delle preferenze. Le famiglie italiane, nonostante il periodo di forte difficoltà, stanno riprendendo progressivamente in mano il progetto acquisto casa, attratti da valutazioni immobiliari sempre molto interessanti e soprattutto da livelli di tassi prossimi ai minimi storici, con possibilità di finalizzare un’operazione a tasso fisso a tassi non troppo distanti dai tassi variabili.

Un esempio per tutti: oggi acquistare una casa di valore 220mila euro con un mutuo di 140mila euro a 20 anni comporta un tasso di interesse fisso pari allo 0,40% mentre per l’omologo mutuo il tasso di interesse variabile risulta essere pari allo 0,30%. La forchetta della differenza dei tassi fra fissi e variabili si è ristretta enormemente in altre parole, passando da una media di 80-100 punti base a 10-20 punti base.

E’ quanto si evince dall’Osservatorio di MutuiSupermarket.it, che evidenzia anche come i tassi dei mutui scivolino sempre di più verso il basso, raggiungendo inesorabilmente il fondo, e come questi nuovi record siano stati determinati proprio dalla crisi economica provocata dalla pandemia da cornonavirus. La crisi Covid ha portato la Bce ha rafforzare il quantitative easing portando a una rapida riduzione del costo del denaro che si è mantenuto basso anche dopo l’inizio della “fase 2”. Per capire gli effetti della nuova politica monetaria espansiva basta guardare l’andamento degli indici Euribor (cui sono indicizzati i mutui a tasso variabile) e gli indici Irs (cui sono indicizzati i mutui a tasso fisso): l’Euribor 3 mesi a gennaio era mediamente -0,39% mentre adesso è a -0,51%, l’Irs a 20 anni a gennaio era mediamente 0,49% mentre ora, come già sottolineato, è a 0,05%.

Ora l’attenzione è tutta rivolta al Recovery Plan, la “dote” messa a disposizione dall’Europa, con l’obiettivo di riattivare le economie dei paesi colpiti dal Covid-19. Se l’iniezione di liquidità in arrivo sarà in grado di far ripartire i consumi, i futuri mutui potrebbero diventare più cari. L’efficacia di questa iniezione di capitali potrebbe portare nel corso dei trimestri a un aumento progressivo dell’inflazione impattando di conseguenza le dinamiche dei tassi Irs, che essendo legati alle prospettive di crescita e conseguente andamento tassi sui lungo periodo, potrebbe a sua volta iniziare ad aumentare. Proprio questo aspetto dovrebbe spingere i potenziali mutuatari a muoversi adesso che i tassi non sono mai stati così bassi.

Ma nonostante tutto, il vento positivo dei tassi dovrebbe proseguire. La Bce ha assunto un atteggiamento rassicurante, ribadendo la necessità di mantenere espansiva la politica monetaria e quella fiscale. L’attuale presidente Lagarde ritiene, inoltre, che il sistema basato su un obiettivo di prezzi al di sotto o vicini al 2%, sia obsoleto e lo sostiene fermamente: “il livello del 2% d’inflazione è anacronistico e bisogna cambiare”. Si tratterebbe di un cambio di marcia importante per la Bce.

Dal punto di vista dell’offerta delle banche, con decorrenza 1° ottobre, Intesa Sanpaolo ha aumentato i tassi fissi di 5 punti base e gli spread sui tassi variabili di 10 punti base. Il Gruppo Ubi Banca con l’acquisizione da parte di Intesa Sanpaolo ha allineato l’offerta mutui a quella di Intesa riducendo fino a 22 punti base i tassi fissi e riducendo fino a 5 punti base gli spread sui mutui a tasso variabile. Unicredit ha lanciato la propria offerta di mutui green che prevede agevolazioni fino a 20 punti base sui tassi fissi e variabili in caso di acquisto di un immobile con classe energetica A o B o in caso di ristrutturazione di un immobile esistente che comporti un efficientamento energetici di almeno una classe.

Abbiamo visto come in questo periodo sia da cogliere l’occasione per stipulare un mutuo per l’acquisto della prima casa. Ad esempio, per un mutuo d’acquisto a tasso fisso a 20 anni per un importo di 140mila euro con un valore dell’immobile di 280mila euro, richiesto da un 34enne residente a Roma, le 5 migliori proposte risultano quelle di IWBank (da casa, Tan 0,50%, rata 613,11 euro; Taeg 0,60%), Credem (istruttoria in filiale, Tan 0,40%, rata 607,07 euro; Taeg 0,65%), Ubi Banca (in filiale, Tan 0,50%, rata 613,11 euro; Taeg 0,67%), Crédit Agricole (istruttoria in filiale, Tan 0,50%, rata 616,14 euro; Taeg 0,63%), Intesa Sanpaolo (in filiale, Tan 0,50%, rata 613,11 euro; Taeg 0,73%).

Numeri alla mano, anche la soluzione a rata variabile, che dipende dalle oscillazioni degli indici Euribor o del costo del denaro stabilito dalla Bce, è conveniente. Ad esempio, per un mutuo d’acquisto a tasso variabile a 20 anni sempre per un importo di 140mila euro con un valore dell’immobile di 280mila euro, richiesto da un 34enne residente a Roma, i primi 5 istituti che offrono le condizioni più vantaggiose sono Unicredit (istruttoria in filiale, indice Euribor 3 mesi, spread 0,80%; Tan 0,29%; rata 600,54 euro, Taeg 0,41%), Credem (istruttoria in filiale, indice Euribor 3 mesi, spread 0,75%; Tan 0,23%; rata 597,15 euro, Taeg 0,51%), Banca Sella (istruttoria da casa, indice Euribor 3 mesi; spread 0,95%; Tan 0,43%; rata 609,12 euro; Taeg 0,58%), Crédit Agricole (istruttoria in filiale, indice Euribor 3 mesi, spread 0,96%; Tan 0,45%; rata 610,15 euro, Taeg 0,58%), Bper Banca (in filiale, indice Euribor 1 mese, spread 1,05%; Tan 0,53%; rata 615,17 euro, Taeg 0,73%).

In questo autunno pandemico, la surroga continua a trainare il settore e a farla da padrone, con le banche che continuano a incentivare la surroga in uno scenario caratterizzato da elevata presenza di liquidità e costi ridottissimi del debito. Ad esempio, per una surroga a tasso fisso a 20 anni ancora per un importo di 140mila euro con un valore dell’immobile di 280mila euro, richiesto da un 34enne residente a Roma, fra i 5 migliori prodotti risultano quelli offerti da Credem (istruttoria in filiale, Tan 0,55%; rata 616,14 euro; Taeg 0,63%), IWBank (da casa, Tan 0,65%; rata 622,23 euro; Taeg 0,65%), Ubi Banca (in filiale, Tan 0,65%; rata 622,23 euro; Taeg 0,70%), Crédit Agricole (istruttoria in filiale, Tan 0,65%; rata 622,23 euro; Taeg 0,70%), Intesa Sanpaolo (istruttoria in filiale, Tan 0,65%; rata 622,23 euro; Taeg 0,78%).

Invece, per una surroga a tasso variabile a 20 anni sempre per un importo di 140mila euro con un valore dell’immobile di 280mila euro, richiesto da un 34enne residente a Roma, i primi 5 istituti che offrono le proposte più favorevoli sono Unicredit (istruttoria in filiale, indice Euribor 3 mesi, spread 0,80%; Tan 0,29%; rata 600,54 euro, Taeg 0,33%), Credem (istruttoria in filiale, indice Euribor 3 mesi, spread 0,85%; Tan 0,33%; rata 603,11 euro, Taeg 0,41%), Crédit Agricole (istruttoria in filiale, indice Euribor 3 mesi, spread 1,01%; Tan 0,50%; rata 613,17 euro, Taeg 0,55%), Intesa Sanpaolo (istruttoria in filiale, indice Euribor 1 mese, spread 1,05%; Tan 0,52%; rata 614,32 euro, Taeg 0,65%), IWBank (istruttoria online, indice Euribor 1 mese, spread 1,05%; Tan 0,75%; rata 628,36 euro, Taeg 0,75 %).

“Alla fine del terzo trimestre 2020 possiamo dire che le operazioni di mutuo rinviate durante il periodo di lockdown siano state quasi del tutto recuperate e concluse, e appare chiaro come il mercato sia ripartito, con le nuove richieste di mutui e surroghe che ad agosto hanno registrato, in base ai dati Crif, un rassicurante +33,7%”, commenta commenta Stefano Rossini, AD di MutuiSupermarket.it. “Dal nostro osservatorio rileviamo ad ogni modo come alla base della ripresa ci siano non solo le richieste di mutuo con finalità surroga ma anche quelle con finalità acquisto, più precisamente la finalità surroga sul canale online è passata dallo spiegare il 60% del totale richieste ad inizio anno al 50% di oggi mentre la finalità acquisto simmetricamente ha incrementato il suo peso e a ottobre 2020 sta rappresentando circa il 45% del totale richieste. Per la restante parte dell’anno, rimane sicuramente una forte incertezza, legata agli effetti economici e sociali della pandemia da Covid-19 e il suo sviluppo. Lo scenario più probabile è tuttavia quello di una sostanziale stabilità del mercato dei mutui residenziali sul 2020, causata in buona parte da una sensibile contrazione delle erogazioni con finalità surroga rispetto alla seconda metà del 2019, che si era caratterizzata per significativi volumi di rifinanziamenti. D’altro canto i livelli dei tassi ai minimi permane da diversi trimestri e il bacino dei potenziali mutuatari esistenti interessati a surrogare il proprio mutuo è per forza di cose destinato a ridursi nel tempo. Parallelamente, crediamo che la domanda di mutui per acquisto casa rimarrà stabile, grazie come detto a quotazioni immobiliari sempre interessanti e stimolate anche dai provvedimenti di rilancio dell’eco bonus e superbonus, con relativa possibilità di cessione credito”.

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